GARANTIE DES VICES CACHÉS – De 2 ans à… 20 ans

Dans un arrêt du 8 décembre, la Cour de cassation jongle avec les délais légaux de prescription.

Une maison est vendue en octobre 2008, avec l’atelier attenant recouvert d’une toiture en tuiles. Des infiltrations sont constatées dans l’atelier ainsi qu’un affaissement de la charpente en bois de la toiture. L’acquéreur assigne le vendeur en référé expertise en mars 2015, puis au fond en septembre 2016, pour obtenir paiement des travaux de réparation et indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés. Son action est déclarée prescrite au bout de 5 ans, soit depuis octobre 2013. Il se pourvoit en cassation.

Voici comment la Cour de cassation raisonne pour articuler les articles 1648 alinéa 1er, 2224 et 2232 du code civil :

Avant la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la garantie légale des vices cachés, qui ouvre droit à une action devant être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, devait également être mise en œuvre à l’intérieur du délai de prescription extinctive de droit commun.

L’article 2224 du code civil, qui a réduit ce délai à cinq ans, en a également fixé le point de départ au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce qui annihile toute possibilité d’encadrement de l’action en garantie des vices cachés, le point de départ de la prescription extinctive du droit à garantie se confondant avec le point de départ du délai pour agir prévu par l’article 1648 du même code, à savoir la découverte du vice.

En conséquence, l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l’article 2232 du code civil qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit.

Le droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente, l’action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.

CQFD !

Source : Cour de cassation